創新札記

  在商業交易或日常生活中，大家不免會簽訂各式各樣的合約，有時也難免會遇到合約方違反合約約定、拒不履行合約義務的情形，此時守約方不僅會對違約方的違約行為感到不悅，甚至可能不禁懷疑違約方是否從一開始就在欺騙自己？尤其是支付款項的一方會懷疑違約方在簽訂合約時是否根本就沒有履行合約義務的意圖而只是想騙取自己的錢款？筆者今天想從法律角度聊聊單純的違約和利用合約實施欺詐，並根據了解到的案例分享一些實踐經驗。 根據普通法，如立約一方違反合約條款，守約方可根據合約條款選擇採取下列措施：解除合約並索取賠償；繼續履行合約同時訴訟向對方索取賠償；或要求法庭頒發強制履行命令要求違約一方履行合約、頒發禁制令禁止違約一方繼續違約行為、頒發撤銷令取消合約。可以發現在追究違約責任的情況下，無過錯一方能夠採取的措施強制性較低，若違約方攜款潛逃，即使有法庭命令也存在執行難的問題。 而關於欺詐，香港法例中對欺詐罪定義如下：如任何人藉作任何欺騙(不論所作欺騙是否唯一或主要誘因)並意圖詐騙而誘使另一人作出任何作為或有任何不作為，而導致該另一人以外的任何人獲得利益；或該進行誘使的人以外的任何人蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利，則該進行誘使的人即屬犯欺詐罪。「以欺騙手段取得財產」是指任何人以欺騙手段(不論該欺騙手段是否唯一或主要誘因)而不誠實地取得屬於另一人的財產，意圖永久地剝奪該另一人的財產。 「欺騙手段」則指就事實或法律而以語言文字或行為(不論是以任何作為或不作為)作出的任何欺騙手段(不論是蓄意或是罔顧後果)，包括與過去、現在或將來有關的欺騙手段，以及與使用該欺騙手段的人或任何其他人的意圖有關的欺騙手段。「欺騙手段」可以是利用合約及對履行合約的承諾，誘使合約另一方簽訂合約並為合約目的而轉移財產。 由此可見，違約和以合約作為欺騙手段取得財產的區別主要在於違約方簽訂合約時是否已有欺騙的意圖。若簽訂合約時並無欺騙意圖，其違約行為是因客觀因素或自身條件的變化而導致的，那麼就不構成欺詐，而若簽訂合約時根本沒有履行合約的意圖，只是想利用合約誘使無過錯方支付合約價款，那麼就很可能構成以欺騙手段獲取財產。 但是該如何證明違約一方簽訂合約時根本沒有履行合約的意圖呢？這在實踐中存在很大困難，因為涉及違約一方的主觀意圖，無過錯方很難舉證證明。 新時代集團（中國）有限公司 （「 NTG 」）近日就遇到類似的問題：N...

清明時節，傳出一個消息：世界百強名校之一的香港科技大學（廣州）校長倪明選教授，率隊訪問了人傑地靈的夢裏水鄉 ——江蘇省興化市。 此行是由興化旅港同鄉會全程安排，一同參與考察的還有倪校長的夫人 —— 全國政協委員程燕女士，以及香港企業界、醫療界等各界人士合共十五人，中國科技教育基金會亦受邀委派代表參加。 興化市政府市長殷俊，市委副書記兼統戰部部長常冬海，市委統戰部常務副部長、民宗局局長陳志雲，市委統戰部副部長、市台辦、僑辦主任李華等，接待了考察團一行。泰州市政府僑辦副主任蔡宇也專程趕赴興化參加了接待。 興化古今名人輩出 當提起選擇興化作為考察地點的原因，倪校長表示，最初是為了為香港科技大學（廣州）開拓優質生源，在調研時發現興化歷史上出了有許多名人，例如「揚州八怪」之首、以「詩、書、畫」聞名於世的書畫家、文學家鄭板橋，「揚州八怪」之一、清代著名畫家李鱓，晚清著名學者劉熙載，《封神演義》的作者陸西星，《水滸傳》的作者施耐庵 …… 除此之外還有許多著名的政治人物，史稱興化三相國的高谷、李春芳、吳甡皆出自興化。 即使在當代，興化也出了很多燦若星辰的優秀人才，如中國工程院院士兼港珠澳大橋總工程師林鳴、當代著名作家畢飛宇、國際象棋國際特級大師侯逸凡、谷笑冰、郭琦 ……，這引起了倪校長和考察團成員們的好奇：興化為何能養育出這麼多優秀的人才？興化能否成為香港科技大學（廣州）優質生源基地？ 一方水土養一方人 在體驗過興化水產及大米後，考察團得到了答案：興化水產豐富、味道鮮美，大米柔軟油潤、濃香持久，竟好吃過五常大米！食物鏈威力無限，這是過往未曾注意的。 考察團瞭解到，興化自古就有「魚米之鄉」之稱，優越的水土不僅為興化人民提供了適宜的居住環境，還為興化人才輩出提供了良好條件。興化水稻、河蟹的產量和質量，在國內遙遙領先，僅香港每年進口的大閘蟹中，興化大閘蟹竟然就佔了百分之六十以上。這也是考察團過往不知道的。 於是，考察團豁然開朗：興化宜居的環境和營養美味的食物，養育了眾多傑出人才，正所謂「一方水土，養一方人」。 美食需要走出興化 考察團還發現，興化的食物十分美味，但知名度卻不高。人人都知五常大米，卻很少有人聽聞興化大米。 全國政協委員程燕女士提議興化先從大米開始宣傳，並將香港作為首站，逐步提高興化在國際上的知名度。陪同考察的興化旅港同鄉會幾位會長當即響應，表示要將興化大米率先出口香港。 隨...

  香港作為全球金融中心，吸引了眾多企業前來設立辦公室，香港寫字樓的租金也一直因高昂的價格引起不少關注。但近年來由於疫情後不少公司規模縮減、居家辦公方式的興起以及新加坡等地吸引公司搬遷，香港寫字樓市場逐漸供過於求，根據高力國際的研究， 2 024 年市場對香港甲級寫字樓的需求將繼續減弱。 在這一市場環境下，不少業主因財務問題被迫出售寫字樓，受供求關係的影響，香港甲級寫字樓的價格呈降低趨勢，可能會有投資者準備此時低價入手，然而物業投資有風險，買樓更要慎之又慎。筆者特採訪近期剛全款購入香港灣仔一甲級寫字樓整層物業的業主 新時代集團（中國）有限公司 （以下簡稱「 新時代 」），收穫了一些買樓經驗與各位讀者分享。 新時代告訴筆者，首先，買樓不可心急，考慮到物業投資的風險，最好遵循貨比三家的原則，多看、多比較。新時代計劃購買寫字樓已有多年，灣仔的甲級寫字樓一直是新時代買樓的目標之一，經過多年的潛心研究，終於在 2 023 年底等來整層物業的降價出售。 成功買下心儀的寫字樓後，仍有一些法律問題需要特別關注，例如購買帶有尚未終止的租約的物業時，如何處理與租客的關係。若承接租約，遇到遵守租約、繼續按時繳納租金的租客，則根據相關契約維持租賃關係即可，但若遇到不繼續繳納租金也不搬離的 “租霸”，處理起來就比較棘手了。新時代與筆者分享，對於這種租霸，前期可以嘗試進行友好溝通，但溝通結果往往不理想，此時便可以通過法律途徑進行解決。 在存在有效租約的情況下，為追回過去十二月內欠繳的租金，可以聘請律師向法院申請封租令，對租客承租物業內的財產進行查封、拍賣以抵繳欠租，同時可以申請收樓令以收回物業。要注意的是封租令只能在租約有效的前提下申請，若業主因租客欠租而終止租約，則無法再申請封租令。不過即使租約已終止，業主仍可通過民事訴訟等途徑追回欠繳的租金。 對於這種被租霸占領的物業，除了要處理欠付租金，還要注意電費等費用的支付。在租客尚未搬走的情況下，電費仍應由租客自行承擔，業主收樓時切莫直接在電力公司處申請轉名，避免因此承擔不必要的費用成本。 香港買樓是一項複雜的工作，從前期看樓到成交都需要注意識別可能存在的風險，然而收樓並不是結束，除了本次分享的 “租霸”問題，筆者近日還聽聞一則前業主與租霸互相勾結的案例，待下期再與諸位分享！

  二零二三年十二月三十日，是 新時代環球投資基金 （以下簡稱「 NTG 」）創立三十週年的日子，也是「免費經濟」模式發佈三十週年的日子。為了慶祝三十歲生日，NTG舉辦了一系列活動，除了向合作夥伴贈送精美的訂製款紀念背包，近日，NTG還於官方網站（ https://www.ntg.com.hk/ ）發佈了「免費經濟模式發佈暨創新投資30年音樂晚會」視頻（以下簡稱「音樂晚會」），為觀眾們呈現了一場特殊的視聽盛宴。 音樂晚會以免費經濟模式為主題，分為古往、今來、心路、歷程、創新、模式、引領、未來八個篇章，伴隨著美妙的樂聲為觀眾介紹了免費經濟模式的來源與發展。三十年前，NTG的創始團隊受到「付出必有回報」這一古老諺語的啟發，創造性地提出他方付費的免費經濟模式，賣方的回報來自於第三方，對於消費者而言等同於沒有付出。將這種模式推廣，則能夠廣泛實現免費經濟，進而實現共同富裕。 免費經濟模式經過三十年的發展，孕育出以此為理念、旨在扶持創新事業的「企業倍增銷售/用戶倍增消費」解決方案，搭建了共同富裕平台（ https://www.19988.com/ ），通過平台提供補貼、企業提供禮券、用戶兌換產品實現消費收入和消費人流的倍增。未來NTG將繼續不斷改進發展「企業倍增銷售/用戶倍增消費」解決方案，力爭早日推廣免費經濟、實現共同富裕。 為了慶祝三十週年，同時加深員工們對免費經濟模式的了解，NTG還於內部舉辦了「免費經濟模式發佈暨創新投資30年」推廣作品大賽，鼓勵員工根據音樂晚會進行創作，內容形式不限，創作完成後由全體員工匿名投票，選出最優作品。 活動發佈後，NTG全體員工積極參與，紛紛根據音樂晚會的觀後感及對免費經濟模式的理解進行了多種形式的創作。例如有員工製作了三十週年慶祝海報、有員工撰寫了介紹免費經濟模式的打油詩、還有員工以文章的形式講述了對免費經濟模式的理解…… 此次推廣作品大賽中的優秀作品不計其數，可以說是百花齊放、精彩紛呈。經過大家的匿名投票，最終得票最多的作品之一是一篇名為《透過數字，品「免費經濟」》的文章，該篇文章極具創意，以數字為線索介紹了NTG及免費經濟模式：「一」偉大定律——人生在世，有捨才會有得；「二」種創新方式——技術創新與模式創新；免費經濟的實質——第「三」方付費；NTG的「四」大核心價值觀——公正、公道、公信、公義；收益「五」五分——NTG投資模式之...